ΤΙ ΣΗΜΑΙΝΕΙ ΠΡΑΚΤΙΚΑ ΑΥΤΟ ΓΙΑ ΤΟ ΜΕΛΛΟΝ;
Η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ που έλαβε σχετικά μεγάλη δημοσιότητα, με την οποία κρίθηκε ως παράνομος ο τρόπος υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων σε τέσσερεις περιοχές της χώρας (Ψυχικό, Φιλοθέη, Νέο Βουτζά & Δελφούς) «κρούει ανοικτές θύρες».
Εξηγούμαι ευθύς αμέσως γι’αυτό: Δεν έχει περάσει πολύς καιρός απ’ όταν δημοσιεύθηκε η απόφαση 86/2015, επί «πιλοτικής δίκης», σύμφωνα με την οποία «δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η δυνατότητα που έχει ο φορολογούμενος να αμφισβητήσει με προσφυγή του στο διοικητικό δικαστήριο το ύψος της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου του που επιβαρύνεται με Φ.Α.Π.».
Οι φορολογούμενοι ιδιοκτήτες ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές έκαναν ακριβώς αυτό : αμφισβήτησαν την ορθότητα του τρόπου υπολογισμού για την επιβολή του φόρου επί της ακίνητης περιουσίας τους, και η αυξημένη σύνθεση του Β’ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε ότι ο προσδιορισμός έγινε οριζόντια αφού καθορίστηκαν “συλλήβδην για όλες τις ζώνες ορισμένης περιφέρειας”, δηλαδή χωρίς να υπάρχει διαφανής, ορισμένη, πρόσφορη και οικονομετρικά άρτια μεθοδολογία προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών, όπως προβλέπεται από τη νομοθεσία (νόμος 3852/2010), αλλά ούτε λήφθηκε υπόψη η γνώμη του κάθε Δήμου ή Κοινότητας, όπως προβλέπεται.
Κατά τα ήδη διαρρεύσαντα στο διαδίκτυο δε, η απόφαση έλαβε υπ’όψιν της τις εξουσιοδοτικές διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982, ερμηνευoμένων υπό το φως των άρθρων 4 (παρ. 5) και 78 (παρ. 1) του Συντάγματος, ότι δηλαδή «η εκτίμηση της αξίας των ακινήτων με σκοπό την φορολόγησή τους πρέπει να γίνεται με «αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και οικονομετρικά άρτια μεθοδολογία» , ώστε να παρέχονται στους βαρυνόμενους επαρκή εχέγγυα ορθού καθορισμού της φορολογούμενης (ελάχιστης εύλογης αγοραίας) αξίας των ακινήτων τους ……ιδίως, λόγω της παρατεταμένης και σταδιακά εντεινόμενης ύφεσης της αγοράς ακινήτων, συνεπεία της οικονομικής κρίσης και της επιβάρυνσης της ακίνητης περιουσίας με νέους φόρους, από το 2010 και μετά»
Τι σημαίνει πρακτικά αυτό; Ότι δεν είναι δυνατόν, για να ακριβολογούμε, είναι παντελώς παράλογο και αντιεπιστημονικό να εκτιμάται η αξία ενός ακινήτου με ….αποφάσεις ή εγκυκλίους ή οποιαδήποτε άλλη «εφεύρεση» επιτροπών μανδαρίνων της Διοικήσεως ή του Υπουργείου Οικονομικών!
Τι συμβαίνει στις περισσότερες –προηγμένες και μη- χώρες του πλανήτη; Οι αξίες των ακινήτων αποτιμώνται στην τρέχουσα «αγοραία» τους αξία, με βάση επιστημονικές μεθόδους, ενώ στην Ελλάδα (άλλη μια πικρή ιδιαιτερότητά μας…) υπολογίζονται με τον αναχρονιστικό τρόπο των «αντικειμενικών» αξιών.
Αξία, «Value” κατά την αγγλική ορολογία, σημαίνει το πόσο αποτιμάται σε χρηματικούς όρους ένα περιουσιακό στοιχείο (μεταξύ άλλων). Δεν μπορεί να υπολογιστεί αυθαίρετα, ούτε να χρησιμοποιηθούν «διατάξεις» γι’αυτό, καθώς αποτελεί μια έννοια που υπόκειται σε σύνθετους υπολογισμούς, ενίοτε παρόμοιους με αυτούς που αποτιμάται μια μετοχή, ένα ομόλογο, ένα παράγωγο προιόν κλπ.
Πέραν της αξίας κατασκευής (ή αντικαταστάσεως κατά την ορολογία της ασφαλιστικής επιστήμης, όταν εκτιμάται η «ασφαλιστέα» αξία ενός ακινήτου, που είναι αυτό που λέμε “brick and mortar”, το «οικοδομικό κόστος»), υπάρχουν συγκεκριμένες μέθοδοι με τους οποίους η αξία ενός ακινήτου διαφοροποιείται από ένα άλλο εντελώς όμοιο –ενδεχομένως- είτε γιατί έχει ήδη μια μισθωτική πρόσοδο, είτε γιατί έχει μεγαλύτερη «εμπορευσιμότητα» λόγω θέσεως κλπ.
Μια επιπλέον παράμετρος, η οποία, εάν μελετηθεί επισταμένως θα οδηγήσει σε άλλη σοβαρή διαπίστωση για τον τρόπο με τον οποίο διαχύθηκε η υπερβάλλουσα τραπεζική ρευστότητα τις εποχές των «παχέων αγελάδων», αμέσως μετά την επίσημη ένταξη της Ελλάδος στο ευρώ, είναι η αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας των ακινήτων κατά την χορήγηση στεγαστικών δανείων.
Τι συνέβη το διάστημα μεταξύ 2002-2009; Η εμπορική τιμή (αγοραία) των ακινήτων δεν διαμορφωνόταν από το πόσο πραγματικά «διέθετε» ένας δυνητικός αγοραστής σε μετρητά, αλλά πόσο θα μπορούσε να δανειστεί! Δηλαδή η αξία των ακινήτων δεν αντιστοιχούσε σε πραγματικά αντίστοιχα κεφάλαια των αγοραστών προς επένδυση, αλλά «την δανειοδοτική τους ικανότητα». Σας θυμίζω ένα «τσιτάτο» της εποχής εκείνης, όπου ένα εύχαρι νιόπαντρο ζευγάρι, εκεί που καθόταν στον καναπέ του, «έπεφτε» εξ ουρανού ένα πολυτελέστατο διαμέρισμα για την στέγαση του έρωτά του : « Με το νοίκι παίρνεις σπίτι»!
Η ώρα της προσγείωσης στην οδυνηρή πραγματικότητα όμως ήρθε: Κι όπως, έστω και εξαιρετικά αργά και εντελώς πλέον ανώφελα αποφαίνεται η ίδια η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, η τεράστια κρίση στην Ελληνική Οικονομία μαζί με την υπερφορολόγηση των Ελλήνων πολιτών έχουν οδηγήσει σε «παρατεταμένη και σταδιακά εντεινόμενη ύφεση της αγοράς ακινήτων».
Πώς θα έπρεπε να αποτιμώνται τα ακίνητα για την εξεύρεση της «ελάχιστης αγοραίας» και άρα φορολογητέας αξίας τους, ώστε αυτή να είναι αντικειμενική, δίκαιη και προπάντως επιστημονικά ορθή; Μέσω των επαγγελματιών Εκτιμητών Ακίνητης Περιουσίας (“professional valuers / real estate appraisers), οι οποίοι υπάρχουν στην Ελληνική Αγορά, είναι κάτοχοι μεταπτυχιακών τίτλων και πιστοποιούνται από Διεθνείς Οργανισμούς Εκτιμητικών Προτύπων.
Φυσικά, η Φορολογική Διοίκηση, γνωρίζει πολύ καλά την ύπαρξη αυτού του κλάδου: Οι ενστάσεις της επιφανειακά εδράζονται στο ότι η εξατομικευμένη εκτίμηση θα ήταν πολύ πιο χρονοβόρα, ενώ η εκτίμησή μας είναι ότι στην πραγματικότητα, μετά την αφαίμαξη των Ελλήνων Πολιτών από όλα τα είδη περιουσίας που ενδεχομένως διέθεταν και καταστράφηκαν (μετοχές, ομόλογα ελληνικού δημοσίου ή Τραπεζών), το μόνο περιουσιακό στοιχείο που μπορεί να προσφέρει «οριζόντια» φορολογικά έσοδα είναι τα ακίνητα.
Συμπερασματικά, σχετικά με την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, οφείλουμε να την κρίνουμε ως ορθή και δίκαιη, αφού «ανακαλύπτει» μετά από δεκαετίες εφαρμογής των άδικων και αντιεπιστημονικών «αντικειμενικών αξιών» την «ελάχιστη αγοραία αξία» και την «οικονομετρικά άρτια μεθοδολογία», όμως ….χωρίς πρακτικό αποτέλεσμα για τους δικαιωθέντες ιδιοκτήτες καθώς προσκρούει (και αυτή) στην δημοσιονομική μέγγενη της Χώρας.
Παρ’όλα αυτά, η δυνατότητα αμφισβήτησης του ΕΝΦΙΑ και των υπόλοιπων φόρων επί της ακίνητης περιουσίας, για τους ιδιοκτήτες σε όλη την Χώρα, μετά ΚΑΙ την απόφαση αυτή του ΣτΕ, είναι πλέον ανοικτή. Όχι όμως οριζόντια, ούτε μέσω κάποιας «συλλογικής» διευθέτησης.
Κάθε φορολογούμενος ιδιοκτήτης θα πρέπει να ακολουθήσει ατομικά την δικαστική οδό, προσκομίζοντας ταυτόχρονα και μια πρόσφατη επικαιροποιημένη αποτίμηση του ακινήτου του από έναν εκ των επαγγελματιών εκτιμητών, ακολουθώντας το σκεπτικό της ανωτέρω απόφασης του ΣτΕ…. με σημαντικές όμως ελπίδες ευδοκίμησης πλέον.
Η άλλη λύση είναι, για την αποφυγή των ατέρμονων δικαστικών ενεργειών, , το Υπουργείο Οικονομικών οριστικά από το καινούργιο έτος επιτέλους να νομοθετήσει την φορολόγηση μέσω επαγγελματιών πιστοποιημένων εκτιμητών και να παύσει την αναχρονιστική εφαρμογή των έως σήμερα ισχυουσών αντικειμενικών αξιών.
Γιάννης Κυριακόπουλος
Δικηγόρος – KYROS LAW OFFICES
Msc Property Appraisal-Msc Eur. Banking
