Η απόφαση 1782/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας – Ερμηνεία του δικαιώματος αποζημίωσης στην περίπτωση επιβολή περιορισμών στην ιδιοκτησία χάριν προστασίας του πολιτιστικού περιβάλλοντος

Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 24 παρ. 1 και 6 του Συντάγματος, είναι δυνατή η επιβολή γενικών περιορισμών στην ιδιοκτησία των πολιτών για την αποφυγή οποιασδήποτε βλάβης, αλλοίωσης ή υποβάθμισης του περιβάλλοντος τα μνημεία χώρου, χάριν της προστασίας του πολιτιστικού περιβάλλοντος. Οι περιορισμοί αυτοί δημιουργούν υποχρέωση αποζημίωσης του θιγόμενου ιδιοκτήτη κατά το άρθρο 24 παρ. 6 του Συντάγματος, όταν δεσμεύουν ουσιωδώς την ιδιοκτησία κατά τον προορισμό της (βλ. Σ.τ.Ε. 441, 2460/2023, 1407, 2587/2020, 2688/2018 7μ., 2923/2016 κ.ά).

Προς τον σκοπό της αποζημίωσης για τις δεσμεύσεις που επιβλήθηκαν στα ακίνητά τους, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει καταρχήν να υποβάλλουν αίτηση προς το Υπουργείο Πολιτισμού, η οποία θα πρέπει να περιέχει τουλάχιστον τα εξής στοιχεία: α) Την κατά προορισμό χρήση του ακινήτου, τη δυνατότητα εκμετάλλευσής του και τους περιορισμούς δόμησης που ισχύουν τόσο κατά τον χρόνο κτήσης του όσο και κατά τον χρόνο επιβολής των εν λόγω περιορισμών, όπως επίσης και τις επιτρεπόμενες, μετά την επιβολή των περιορισμών, χρήσεις του ακινήτου, β) Την τυχόν προηγουμένως ρητώς εκφρασθείσα ή προκύπτουσα βούληση του ιδιοκτήτη για εκμετάλλευση του ακινήτου καθ’ ορισμένο τρόπο, γ) Την εν γένει συμπεριφορά της Διοίκησης και, συγκεκριμένα, την κατόπιν ενεργειών της δημιουργία εύλογης προσδοκίας στον ιδιοκτήτη ότι μπορεί να εκμεταλλευθεί το βαρυνόμενο ακίνητο καθ’ ορισμένο τρόπο, καθώς και δ) Εκτίμηση της αξίας του ακινήτου πριν και μετά την επιβολή των περιορισμών. Σημαντικά στοιχεία για την απόδειξη των ισχυρισμών του αιτούντος είναι οι τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου, τα σχετικά τοπογραφικά διαγράμματα, όπως επίσης και στοιχεία εκτίμησης της αντικειμενικής και της εμπορικής αξίας του δεσμευόμενου ακινήτου (πρβλ. Σ.τ.Ε. 441/2023, 1407/2020, 1307/2018, 1691/2017, 815/2016 κ.ά.).

Επιπλέον, όπως έχει κριθεί, μόνο το γεγονός ότι το δεσμευόμενο ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή εκτός σχεδίου πόλεως δεν δημιουργεί, αμάχητο τεκμήριο ότι η κατά προορισμό χρήση του περιορίζεται στην αγροτική, κτηνοτροφική ή δασοπονική εκμετάλλευση, και δεν αποκλείεται δε και στην περίπτωση αυτή, να ανακύπτει υποχρέωση αποζημίωσης, εφόσον αποδειχθεί ότι ήταν κατά νόμο επιτρεπτή η οικιστική εκμετάλλευση του ακινήτου, πριν από την επιβολή απαγορεύσεων δόμησης. (Σ.τ.Ε. 441/2023, 1772/2020, 1407/2020, 2708/2018, 3764/2015, 4926/2013, 3419/2011 7μ., βλ. και απόφαση ΕΔΔΑ της 11ης.12.2008 Γεωργία Θεοδωράκη κ.λπ. κατά Ελλάδος και 6ης.12.2007 ΖΑΝΤΕ-Μαραθωνήσι κατά Ελλάδος).

Η υπ’ αριθμόν 1782/2025 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας ακύρωσε την απόφαση του Υπουργείου Πολιτισμού, με την οποία είχε απορριφθεί η σχετική αίτηση περί καταβολής αποζημίωσης λόγω στέρησης της χρήσης ακινήτου εξαιτίας της επιβολής περιορισμών χάριν προστασίας του πολιτιστικού περιβάλλοντος. Το Υπουργείο Πολιτισμού είχε απορρίψει την αίτηση των ιδιοκτητών του δεσμευόμενου ακινήτου με την αιτιολογία ότι οι αιτούντες δεν προσδιόρισαν τους περιοριστικούς όρους που επιβλήθηκαν στο ακίνητό τους και την απομείωση της αξίας του, ούτε αναφέρθηκαν σε συγκεκριμένο τρόπο εκμετάλλευσης αυτού, ώστε να καθίσταται δυνατός ο προσδιορισμός της μείωσης της αξίας του από την επιβολή των περιορισμών αυτών, και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν προέκυπτε στέρηση χρήσης του εν λόγω ακινήτου και ότι δεν μπορούσε να συναχθεί ζημία των αιτούντων από την επιβολή περιοριστικών μέτρων στην ιδιοκτησία τους.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας με την υπ’ αριθμόν 1782/2025 απόφασή του, έκρινε την ανωτέρω απόφαση του Υπουργείου Πολιτισμού ως ακυρωτέα λόγω έλλειψης επαρκούς αιτιολογίας. Κατά πρώτον, διότι οι αιτούντες είχαν εκθέσει ότι προετίθεντο να εκμεταλλευτούν το ακίνητό τους για την άσκηση τουριστικής επιχείρησης υγειονομικού ή άλλου ενδιαφέροντος, και προσδιόρισαν, με επίκληση συγκεκριμένων στοιχείων (μεταξύ άλλων φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας), τη ζημία που προκλήθηκε σε αυτούς από τη στέρηση της χρήσης του στο 5% της αντικειμενικής του αξίας για τα τελευταία πέντε έτη πριν από την υποβολή της σχετικής αιτήσεως. Επίσης, η Διοίκηση δεν αμφισβήτησε ότι το ακίνητο των αιτούντων μπορούσε να οικοδομηθεί, κατά τους όρους της εκτός σχεδίου δόμησης που ίσχυαν στην περιοχή. Κατά δεύτερον, αποδείχθηκε η αντικειμενική αδυναμία εκμετάλλευσης του εν λόγω ακινήτου λόγω της επιβολής των περιορισμών, και, ως εκ τούτου, δεν απαιτείτο, για την εξέταση του αιτήματος των αιτούντων, η προηγούμενη διατύπωση της βούλησής τους για την εκμετάλλευσή του κατά συγκεκριμένο τρόπο (πρβλ. Σ.τ.Ε. 1407/2020).

Λόγω της ιδιαιτερότητας των νομοθετικών ρυθμίσεων, απαιτείται η συνδρομή ενός έμπειρου και εξειδικευμένου Δικηγόρου. Εάν αντιμετωπίζετε παρόμοια κατάσταση, μπορείτε να απευθυνθείτε στο γραφείο μας, προκειμένου να εξετάσουμε ατομικά την υπόθεσή σας και να σας συμβουλεύσουμε για τα δικαιώματά σας.

Ηλιάνα Ανδρώνου, Δικηγόρος
ΠΜΣ Δημοσίου Δικαίου – Δίκαιο Περιβάλλοντος

Το παρόν δεν αποτελεί νομική συμβουλή.
Για περαιτέρω πληροφορίες αναφορικά με τα νομικά ζητήματα που αναφέρονται ανωτέρω, μπορείτε να απευθυνθείτε στο δικηγορικό γραφείο KYROS LAW OFFICES
(Oμήρου 50, Αθήνα – Τηλ. Επικοινωνίας: 2103633104 – email: [email protected]) και να συμβουλευτείτε τους εξειδικευμένους δικηγόρους.