Ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών των πολυκατοικιών, που συνεπάγεται και την αυτοδικαία συγκυριότητα των συνιδιοκτητών επ’ αυτών, πραγματοποιείται με την συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, δηλαδή τον Κανονισμό. Αν ο προσδιορισμός των κοινόχρηστων χώρων δεν πραγματοποιηθεί με τον Κανονισμό, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τον νόμο. Κοινόχρηστοι χώροι, είναι παραδείγματος χάριν, οι κλίμακες, ο ανελκυστήρας, η είσοδος της πολυκατοικίας, οι διάδρομοι και άλλα.
Σύμφωνα με τον Ν. 3741/1929, κάθε ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα της απόλυτης χρήσης των κοινόχρηστων πραγμάτων, υπό τον όρο να μην βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, ούτε να μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό αυτών. Σύμφωνα με την ελληνική νομολογία, δεν αποκλείεται να συμφωνηθεί από τα μέρη η αποκλειστική χρήση ορισμένου από τα εν λόγω κοινά πράγματα υπέρ του ενός ιδιοκτήτη, δεδομένου ότι, με την συμφωνία αυτή, δεν αναιρείται η συγκυριότητα αλλά η χρήση. Σε κάθε περίπτωση όμως, το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης που μπορεί να έχει παραχωρηθεί, δεν περιέχει και εξουσία άρσεως του προβλεπομένου προορισμού του κοινόχρηστου πράγματος. (ΑΠ 1096/2015)
Στην πραγματικότητα, πολλές είναι οι περιπτώσεις όπου, είτε με βάση τον Κανονισμό της πολυκατοικίας, είτε και αυτοβούλως, ορισμένοι συνιδιοκτήτες καταλαμβάνουν κοινόχρηστους χώρους, ή πολύ περισσότερο, εντάσσουν κοινόχρηστους χώρους στην ιδιοκτησία τους και ουσιαστικά τους ενσωματώνουν στα διαμερίσματά τους, αποκλείοντας έτσι τους λοιπούς ιδιοκτήτες και ενοίκους από την χρήση αυτών.
Το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης που μπορεί να έχει συμφωνηθεί με βάση τον Κανονισμό ωστόσο, δεν επιτρέπεται να εξικνείται μέχρι το σημείο που να αίρει τον προορισμό των κοινόχρηστων πραγμάτων ή να αίρει τον κοινόκτητο χαρακτήρα τους. Έτσι, ενώ επιτρέπεται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στα κοινόχρηστα πράγματα, δεν επιτρέπεται με την χρήση αυτή να αίρεται ο εκ του νόμου προορισμός τους. Συνεπώς, δεν επιτρέπεται να αποκλείσει κάποιος τους λοιπούς συνιδιοκτήτες από την χρήση της κοινόχρηστης κλίμακας ή να ενσωματώσει την κοινόχρηστη κλίμακα στην ιδιοκτησία του και να την εντάξει στην ιδιοκτησία του. Ιδίως διότι, με βάση τον Κτιριοδομικό Κανονισμό, οι κοινόχρηστοι αυτοί χώροι εξυπηρετούν την ασφαλή διαφυγή των ατόμων σε περιπτώσεις έκτακτης ανάγκης, όπως για παράδειγμα σε περίπτωση σεισμού, πυρκαγιάς, διακοπής ρεύματος. Ο αποκλεισμός των πραγμάτων αυτών από την κοινή χρήση, αίρει τον προβλεπόμενο από τον νόμο προορισμό τους, δημιουργεί ζητήματα ασφαλείας της οικοδομής και για τον λόγο αυτό δεν επιτρέπεται.
Το γραφείο μας έχει ασχοληθεί με το ανωτέρω θέμα, με υποθέσεις και στον Άρειο Πάγο. Εάν αντιμετωπίζετε παρόμοια κατάσταση, μπορείτε να απευθυνθείτε στο γραφείο μας, προκειμένου να εξετάσουμε ατομικά την υπόθεσή σας και να σας συμβουλεύσουμε για τα δικαιώματά σας.
Ηλιάνα Ανδρώνου,
Δικηγόρος
ΠΜΣ Δημοσίου Δικαίου / Δίκαιο Περιβάλλοντος
Το παρόν δεν αποτελεί νομική συμβουλή.
Για περαιτέρω πληροφορίες αναφορικά με την υπόθεσή σας μπορείτε να απευθυνθείτε στο δικηγορικό γραφείο KYROS LAW OFFICES (Oμήρου 50, Αθήνα – Τηλ. Επικοινωνίας: 2103633104 – email : info@kyroslawoffices.gr) και να συμβουλευτείτε τους εξειδικευμένους δικηγόρους.
