Με τις προσφάτως εκδοθείσες υπ’ αριθμ. 1177 και 1281/2026 αποφάσεις του, το Συμβούλιο της Επικρατείας φαίνεται να ανοίγει τον δρόμο για την διεκδίκηση αποζημιώσεων από το Δημόσιο και τους ΟΤΑ, για την ζημία που υπέστησαν οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε παραρεμάτιες περιοχές, από την παράνομη έκδοση οικοδομικών αδειών χωρίς την προηγούμενη οριστική οριοθέτηση των ρεμάτων.
Καταρχήν, οι αποφάσεις αυτές δέχονται ότι η πολεοδομική νομοθεσία θεσπίζει τους όρους και τις προϋποθέσεις ανέγερσης των οικοδομών εξυπηρετώντας κατά πρώτον το δημόσιο συμφέρον, με στόχο την ασφαλή ανέγερση των οικοδομών για την προστασία τόσο του οικοδομούντος, όσο και των ενοίκων, των περιοίκων, των επισκεπτών και των περαστικών. Επίσης, εξυπηρετούν την προστασία των ατομικών δικαιωμάτων, καθώς ορίζουν ένα θεσμικό πλαίσιο με βάση το οποίο κάθε ενδιαφερόμενος έχει το δικαίωμα να λάβει άδεια οικοδομής υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Επίσης, μπορεί να στοιχειοθετηθεί, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις εφαρμογής των άρ. 105-106 Εισ.Ν.Α.Κ., ευθύνη του Δημοσίου ή των ΝΠΔΔ προς αποζημίωση για την αποκατάσταση ζημίας που προκαλείται από παράνομες πράξεις ή ενέργειες ή παραλείψεις των πολεοδομικών οργάνων τους.
Ακόμη, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρ. 6 του ν. 880/1979, η τακτοποίηση των παραρεμάτιων ιδιοκτησιών, καθώς και η δόμηση σε παραρεμάτια εντός ρυμοτομικού σχεδίου περιοχή επιτρέπεται μόνον εφόσον έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος.
Με βάση το σκεπτικό του Δικαστηρίου, από τη χορήγηση, εκ μέρους των αρμόδιων πολεοδομικών οργάνων του Δημοσίου ή των ΝΠΔΔ παράνομης άδειας ανέγερσης οικοδομής επί οικοπέδου σε παραρεμάτια περιοχή εντός ρυμοτομικού σχεδίου, λόγω έκδοσής της, χωρίς ωστόσο να έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος, αλλά μόνον προσωρινή οριοθέτηση με παράνομη πράξη της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής, μπορεί να θεμελιωθεί, ευθύνη του Δημοσίου ή των ΝΠΔΔ προς αποζημίωση του δικαιούχου της οικοδομικής άδειας ή/και ιδιοκτήτη ή συνιδιοκτήτη του ακινήτου. Μάλιστα, το ίδιο ισχύει και για τις παράνομες πράξεις προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης ιδιοκτησιών σε παραρεμάτιες περιοχές. Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ως παράνομες τις προσωρινές οριοθετήσεις, λόγω έλλειψης νομοθετικής εξουσιοδότησης.
Ενόψει των ανωτέρω, το Δικαστήριο έκρινε στις ανωτέρω αποφάσεις ότι δύναται να στοιχειοθετείται ευθύνη του Ελληνικού Δημοσίου, της Περιφέρειας και του Δήμου προς αποζημίωση του δικαιούχου της οικοδομικής άδειας για οικοδομική άδεια, η οποία εκδόθηκε κατά παράβαση του νόμου, εφόσον είχε εκδοθεί χωρίς να έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος.
Η κρίση αυτή είναι πολύ σημαντική, ιδίως για τις περιπτώσεις των ιδιοκτητών και των κατόχων οικοδομικών αδειών, οι οποίοι προέβησαν σε επενδύσεις και έξοδα για την εκμετάλλευση των ακινήτων τους, στηριζόμενοι στις παράνομες αυτές οικοδομικές άδειες.
Λόγω της ιδιαιτερότητας των νομοθετικών ρυθμίσεων, απαιτείται η συνδρομή ενός έμπειρου και εξειδικευμένου Δικηγόρου. Εάν αντιμετωπίζετε παρόμοια κατάσταση, μπορείτε να απευθυνθείτε στο γραφείο μας, προκειμένου να εξετάσουμε ατομικά την υπόθεσή σας και να σας συμβουλεύσουμε για τα δικαιώματά σας.
Ηλιάνα Ανδρώνου, Δικηγόρος
ΠΜΣ Δημοσίου Δικαίου – Δίκαιο Περιβάλλοντος
